Wann ist die Spekulationssteuer fällig?

Die Pflicht zur Zahlung der Spekulationssteuer hängt von mehreren Faktoren ab:

1. Dauer zwischen Kauf und Verkauf Ihrer Immobilie
2. Nutzungsart der Immobilie
3. Drei-Objekt-Grenze

Dauer zwischen Kauf und Verkauf Ihrer Immobilie: Veräußern Sie die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb, müssen Sie in der Regel die Spekulationssteuer entrichten. Entscheidend hierbei sind die Beurkundungsdaten der Kaufverträge.

Nutzungsart der Immobilie: Diese Regelung gilt jedoch nicht, wenn Sie die Immobilie selbst bewohnt haben – und zwar mindestens die letzten zwei Jahre plus das angebrochene Jahr vor dem Verkauf. In diesem Fall entfällt die Spekulationssteuer. Ein Beispiel: Sie erwerben im Jahr 2016 ein Haus und erfahren im Jahr 2020 eine plötzliche Scheidung. In einem solchen Fall dürfen Sie Ihr Haus ohne Spekulationssteuer veräußern. Wenn Sie die Immobilie teilweise selbst nutzen, fällt die Spekulationssteuer nur anteilig an – beispielsweise, wenn Sie ein Mehrfamilienhaus besitzen und eine Wohnung selbst bewohnen. Der Anteil wird in der Regel aus der Wohnfläche berechnet.

Drei-Objekt-Grenze: Die Drei-Objekt-Grenze hat schon so manchen Immobilienbesitzer überrascht. Hierbei handelt es sich um eine Grenze, mit der der Fiskus private Immobilienverkäufer von gewerblichen Grundstückshändlern unterscheiden möchte. Diese Grenze ist jedoch nicht starr und kann fließend sein. Konkret bedeutet dies: Veräußern Sie innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien, werden Sie als gewerblicher Händler behandelt und müssen in jedem Fall Spekulationssteuer zahlen – selbst dann, wenn Sie diese Immobilien bereits länger als zehn Jahre besitzen. Dies kann schnell geschehen, beispielsweise wenn Sie zwei Grundstücke erben und verkaufen, dazu eine Garage und Ihre vermietete Wohnung. Eine eigengenutzte Immobilie wird dabei nicht mitgezählt. Allerdings wird einem Mehrfamilienhaus im Wert von 3 Millionen Euro der gleiche Stellenwert zugeordnet wie einer Garage im Wert von 10.000 Euro. Der Fiskus kann Sie sogar als gewerblichen Verkäufer einstufen, wenn Sie weniger Immobilien über einen längeren Zeitraum veräußern – dies liegt im Ermessensspielraum der Behörden. Verschärfte Prüfungen gelten besonders für Architekten, Makler usw.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer?

Grundsätzlich müssen Sie nur den Gewinn aus dem Verkauf versteuern. Wenn Sie beispielsweise die Immobilie im Jahr 2015 für 350.000 Euro erworben haben und sie 2020 für 400.000 Euro verkaufen, müssen Sie 50.000 Euro versteuern. Dieser Betrag wird dann auf Ihr reguläres Einkommen angerechnet und zusammen mit diesem besteuert. Nehmen wir an, Ihr jährliches Einkommen beträgt 80.000 Euro. Im Jahr 2020 müssten Sie dann 130.000 Euro versteuern. Wenn Ihr Steuersatz 45% beträgt, zahlen Sie (vereinfacht berechnet) ohne Immobilienverkauf 36.000 Euro Steuern und mit Immobilienverkauf 58.500 Euro. Für viele Hausverkäufer bedeutet dies eine negative Veränderung des Steuersatzes, sodass sie letztendlich ihr gesamtes Einkommen höher versteuern müssen und Verluste erleiden.

Wie kann ich die Spekulationssteuer reduzieren?

Wenn Sie Ihre Immobilie nicht selbst bewohnt haben und dennoch vor Ablauf der zehn Jahre verkaufen möchten, gibt es mehrere Möglichkeiten, die Spekulationssteuer zu reduzieren:

1. Renovierungskosten aus den ersten drei Jahren nach dem Immobilienkauf können den Anschaffungskosten zugeordnet werden. Dadurch wird die Spekulationssteuer reduziert, da der Gewinn aus dem Verkauf sinkt.
2. Auch Maklergebühren können vom Gewinn abgezogen werden.
3. Das Gleiche gilt für Kaufnebenkosten wie Notar, Grunderwerbssteuer, Eintragung ins Grundbuch usw.

Auf der anderen Seite muss eine eventuell in Anspruch genommene Abschreibung (AfA) zum Gewinn hinzugerechnet werden.

Muss ich Spekulationssteuer zahlen, wenn ich eine geerbte Immobilie verkaufe?

Es kann sein, muss aber nicht zutreffen. Entscheidend ist hier nicht, wann Sie die Immobilie geerbt haben, sondern wann der Erblasser sie erworben hat. Wenn Ihr Vater beispielsweise seit 30 Jahren in seinem Haus wohnt und Sie es nun verkaufen möchten, fällt keine Steuer an. Hat Ihr Vater hingegen 2016 eine barrierefreie Eigentumswohnung erworben und bezogen, müssten Sie entweder mit dem Verkauf bis 2026 warten oder den Gewinn versteuern.

Muss ich Spekulationssteuer für den Verkauf meiner Ferienimmobilie zahlen?

Ja, sofern Sie sie innerhalb von zehn Jahren gewinnbringend verkaufen.

Muss ich Spekulationssteuer für den Verkauf meiner Zweitwohnung zahlen?

Wenn Sie einen Zweitwohnsitz aus beruflichen Gründen genutzt und entsprechend angemeldet haben, fällt keine Spekulationssteuer an. Dies gilt jedoch nicht, wenn Sie die Immobilie